住房“以旧换新”模式浅析
来源: 发表日期:2024-06-18
作为推动需求释放、促进房地产市场健康发展的重要政策抓手之一,住房“以旧换新”正在全国多地铺开。据中指研究院数据显示,截至目前,全国已有超 70 城表态支持住房“以旧换新”。本文旨在对作为本轮楼市“去库存”的主要工具“住房‘以旧换新’”,分别从“模式梳理归纳”“配套政策解读”“实施效果分析”“对金控公司启示”几个方面,对该工具及配套政策的出台背景、概念内涵、市场反馈、机会风险等进行简要分析,以达到抛砖引玉之目的。由于该举措目前正处于市场反馈持续发酵阶段,导致所收集材料及信息较为分散未成体系,致使本文对该工具、政策及背后市场挖掘方向及深度有限,如有错漏之处请指正。
一、背景及模式归类
站在商品住宅流转的视角,我国上一轮的楼市“去库存”(2014-2019 年),即政府主导的“棚改”,其中心逻辑为通过旧房直接拆除,消化无效二手供应,再由政府主导货币化安置,完成新房的购买,最终实现了新房去库存的目标。2023 年 7 月 24 日,中共中央召开政治局会议指出:“要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。”至 2024 年4 月末,全国新房库存已经回升到 7.46 亿平米,高于 2015 年的7.19 亿平米达历史高点,楼市“去库存”再次被提上日程,且目前大部分城市的楼市都已经进入存量时代,二手房交易市场已经占据楼市的主导地位,一二级市场价格剪刀差形成了相互促进的负面螺旋,已经对一手房形成了客户分流和价格下行的竞争压力,故本轮房地产“去库存”相较上次不同之处在于,不仅一手房需要去库存,二手房也存在去库存的问题。
因此,本轮新房“去库存”,不仅需要通过政府力量,直接进行库存商品房和存量住宅用地的收储,同时更需要通过以按照中央所提“满足改善性住房需求”精神所延伸的“以旧换新”为代表的创新模式,刺激市场一二手传导,释放置换需求间接式“去库存”。
自 2023 年至今,住房“以旧换新”已从过去的试点性质、局部性质,逐渐转变为有筹划的实施方案、覆盖面广的政策,类似政策逐渐成为当下各地城市释放改善需求的促进趋势。细分开来,本轮房地产“去库存”背景下的住房“以旧换新”模式主要有以下六类:


将视角聚焦本地,根据西安市住房和城乡建设局《2023 年12 月份二手房网签情况》及克而瑞数据显示,2023 年度,西安市新房供应量累计达 1078 万平方米,二手房网签备案面积累计达 980 万平方米,本地一、二手房市场规模基本持平。
二、配套政策简析
(一)央行再贷款支持
为支撑地方政府及国有平稳有力企业推进住房“以旧换新”的实施,进一步消化存量房产和优化增量住房,中国人民银行2024 年 5 月 17 日在国务院新闻办举行的国务院政策例行吹风会上宣布,拟设立保障性住房再贷款,规模 3000 亿元。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则,支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房。总结该政策有如下要点:
为支撑地方政府及国有平稳有力企业推进住房“以旧换新”的实施,进一步消化存量房产和优化增量住房,中国人民银行2024 年 5 月 17 日在国务院新闻办举行的国务院政策例行吹风会上宣布,拟设立保障性住房再贷款,规模 3000 亿元。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则,支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房。总结该政策有如下要点:
第一,保障性住房再贷款规模 3000 亿元,利率 1.75%,期限 1 年,可展期 4 次,发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等 21 家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的 60%发放再贷款,可带动银行贷款 5000 亿元。
第二,所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房,对不同所有制房地产企业一视同仁。按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则,严格把握所收购商品房的户型和面积标准。
第二,所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房,对不同所有制房地产企业一视同仁。按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则,严格把握所收购商品房的户型和面积标准。
第三,地方政府选定地方国有企业作为收购主体。该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务,不得是地方政府融资平台,同时应具备银行授信要求和授信空间,收购后迅速配售或租赁。
第四,自愿参与。城市政府根据当地保障性住房需求、商品房库存水平等因素,自主决定是否参与。符合保障条件的工薪群体自主选择是否参与配售或租赁。房地产企业与收购主体平等协商,自主决定是否出售。21 家银行按照风险自担、商业可持续原则,自主决策是否向收购主体发放贷款。本次保障性住房再贷款政策,同时强调市场化、法治化、自愿参与原则,在不增加地方政府隐债的同时还有助于盘活存量。
(二)西安市政府配套政策支持
为认真贯彻落实党中央、国务院决策部署,适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进我市房地产市场平稳健康发展,经市政府审定同意,2024 年 5 月 9 日,西安市住建局、自规局、税务局、公积金管理中心四部门联合下发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》(市建发〔2024〕69 号),总结该政策有如下要点:
第一,全面取消西安市住房限购措施,居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。
第一,全面取消西安市住房限购措施,居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。
第二,支持房地产企业、经纪机构、金融机构合作建立“以旧换新”购房模式,对房产交易流程开展全链条优化。鼓励经纪机构分类合理降低经纪费用,积极引导交易双方共同承担经纪服务费用。
第三,允许企事业单位、社会主体购买二手住房以及居民家庭登记选房后的剩余新建商品住房。鼓励有条件的企事业单位、社会主体租赁或购买相对集中的二手住房,实施微改造后用于职工宿舍、居家式旅馆、民宿等运营,盘活闲置住房资源,打造多元化住房市场。
第四,建立健全我市房地产融资协调机制,推动“白名单制度”常态化,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求,促进金融与房地产良性循环。
(三)行业协会落地活动
作为对市建发〔2024〕69 号的积极响应,2024 年 6 月 13 日,西安市房地产行业协会、西安市房地产中介行业协会下发《西安市住房“以旧换新”活动倡议书》,活动时间自 2024 年 6 月至2025 年 6 月,该活动本质上可归纳为前文所述“以旧换新”六大模式中的“代售购新”模式,由市政府及相关行业协会牵头,撮合换房人、开发商、房产中介及银行四方,通过配套绿色交易通道、加速市场推广、手续费(中介费、登记费、担保费、抵押费等)减免、为换房人提供从旧房出售到新房交易的全流程服务,降低置换成本,加速本地住房一二级市场的流动性。该活动首批共有本地 64 个商品房项目、11 家房产中介、6 家银行(工行、农行、中行、建行、邮储银行、西安银行)参与。
三、政策的难点和效果分析
截至目前,虽然政策和各地“以旧换新”的举措令市场鼓舞,然而,实际效果也不能太乐观。原因有以下几点:
一是用于收购旧房的资金不足:央行本次 3000 亿保障性住房再贷款,理论上可撬动 5000 亿银行贷款收购住房,但相对于市场的存量住房规模,是远远不够的;另一方面,政府或国企还要解决 20%的自有资金,也是力不从心。
一是用于收购旧房的资金不足:央行本次 3000 亿保障性住房再贷款,理论上可撬动 5000 亿银行贷款收购住房,但相对于市场的存量住房规模,是远远不够的;另一方面,政府或国企还要解决 20%的自有资金,也是力不从心。
二是适合用作保障性住房的商品房较少:保障性租赁住房以建筑面积不超过 70 平方米的小户型为主,本次政策要求严格把握所收购商品房的户型和面积标准,市场上,面积合适、能够享受政策被收购的存量住房不多,大量住房未必能被收购。
三是收购价格难以达成:商品房的建设成本较高,而保障性住房配售或配租的价格较低。如果收购已建成商品房用于保障性住房,收购价格大幅低于市场价,开发商很难同意。而如果收购价格较高,又会导致出售、出租价格较高,居民无法承受。价格谈不拢,将限制政策的落地。
四是保障性住房的租售前景存在不确定性:本次政策要求,国企收购存量商品住房后迅速配售或租赁。但考虑到房屋位置、价格、户型、产权、市场需求等因素,如不能实现迅速配售或租赁,国企将承担一定的持有成本,银行将面临还款风险。
四、对金控公司启示
总体来看,对轮楼市“去库存”,自 5 月央行提出新设 3000亿元保障性住房再贷款,至各地各不相同的“以旧换新”举措的实施效果,目前看还不能太乐观。但是,前述政策和举措最重要的是给予市场了一个明确的信号:政府和国企要进场收房了,有人兜底了。结合之前各地公布的暂缓供地和新建项目的政策,组合后可在一定程度上进一步影响供需预期,促进房地产市场良性循环、逐步走稳。回归到金控公司,笔者总结启示如下:
第一,本轮房产“去库存”及配套的住房“以旧换新”政策涉及将旧房的出售及新房的购买捆绑执行,其延伸出二手房房产过户、银行按揭贷款/公积金按揭贷款等金融活动,可通过房产过户阶段性担保、公积金贷款担保、履约保函等业务作为我司担保业务的展业方向。
第二,目前本地市场主要以“代售购新”模式开展住房“以旧换新”活动,但不排除未来会转变为政府收购或国企收购的政府亲自下场模式,同时配套棚改及城市更新政策,盘活存量住房资产,我司可探索通过城更基金等模式参与本区域产业投资。
第三,西安市本次住房“以旧换新”活动主要参与方有换房人、开发商、房产中介及银行,其中撮合交易的操盘方主要为房产中介,该类企业属于我司过去展业过程中直接业务接触较少的机构,在未来展业过程中可适当加强与房产中介的对接,促进产品创新。
第四,西安市本次住房“以旧换新”活动首批共涉及本地64 个商品房项目,其中高新区项目 13 个、曲江新区项目 1 个、雁塔区项目 7 个、碑林区项目 1 个、经开区项目 2 个、浐灞国际港项目 5 个、未央区项目 2 个、灞桥区项目 1 个、航天区项目 1个、西咸新区项目 26 个、临潼区项目 1 个、阎良区项目 2 个、高陵区项目 2 个,上述商品房项目为近一年西安市新开盘或库存积压较长楼盘,我司在未来展业中,针对抵押物位于上述楼盘的项目,需单独分析判断其实际市场价值,保证抵押品的保值性及流动性。