融资租赁参与住房租赁市场的可行性简析

      融资租赁作为一种集融资与融物、贸易与技术更新于一体的新型金融产业，在推动产业创新升级、拓宽中小微企业融资渠道、带动新兴产业发展和促进经济结构调整等方面发挥着重要作用。本文从我国住房租赁市场的发展现状出发，分析探讨融资租赁能否参与住房租赁市场、如何参与住房租赁市场、具备的优势和面临的风险，并提出相关建议。

      （一）政策推动下进入发展新时期

      随着我国住房租赁市场快速发展，城市居民家庭通过租赁解决住房问题比例逐年上升，进城务工人员通过租赁方式解决住房问题的需求迫切，而与此同时，住房租赁市场供应总量不平衡、供应结构不合理、制度措施不完善、供应主体较单一等问题凸显。

      为此，2015年1月，住房城乡建设部发布《关于培育和发展住房租赁市场的指导意见》，明确提出“积极推进租赁服务平台建设，大力发展住房租赁经营机构，完善公共租赁住房制度，拓宽融资渠道，推动房地产开发企业转型升级，用3年时间，基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场”；2016年5月，国务院办公厅下发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，被视为是培育和发展住房租赁市场的顶层设计，《意见》提出“以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展”；2017年7月，为解决当前人口净流入的大中城市住房租赁市场需求旺盛、发展潜力大，但租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善，租赁住房解决城镇居民特别是新市民住房问题的作用没有充分发挥等问题，九部委联合下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，进一步贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场。至此，我国住房租赁市场进入了有“顶层设计”推进的加快培育和发展的新时期。

      （二）住房租赁市场供应体系不健全

      我国住房租赁市场房源主要有市场主导和政府主导两大类，其中政府方面主要以公租房和廉租房为主的公共租赁住房体系，保障大部分低收入群体。市场化租赁房源主要以个人私房为主，由私人租赁和租赁中介机构租赁，承租者和出租者直接或通过中介签订住房租赁协议，进行租赁活动。在新型城镇化加快、城市化率不断提高的背景下，城市吸聚人口提速。特别是部分人口净流入的热点城市，流动人口的持续增长带来较大规模需求，而交易市场的供不应求一定程度上影响租赁市场房源供给，房价持续上涨，推动部分房源转租为售，导致住房租赁房源减少，供求矛盾突出，尤其是小户型、低总价房源供不应求，推动低端市场租金水平的持续上涨。

      （三）住房租赁市场需求旺盛

      我国流动人口规模较大，租赁住房是其解决居住问题的重要途径。国家卫生计生委流动人口司发布《中国流动人口发展报告2016》显示，2015年我国流动人口规模达2.47亿人，占总人口的18%，相当于每六个人中有一个是流动人口。未来一二十年，我国仍处于城镇化快速发展阶段，按照《国家新型城镇化规划》的进程，2020年我国仍有2亿以上的流动人口。“十三五”时期，人口继续向沿江、沿海、沿主要交通线地区聚集，超大城市和特大城市人口继续增长，中部和西部地区省内流动农民工比重明显增加。

      由此可见，我国的住房租赁市场尚处于初期发展阶段，未来发展空间巨大，供应主体单一与需求旺盛之间的矛盾是当前我国住房租赁市场的主要问题。住房租赁市场的培育和发展事关民生福祉，是当前供给侧改革的重要着力点，也是解决当前房地产行业部分城市房价居高不下、库存高企的重要举措之一。

      融资租赁是兼具融物与融资的双重功能，以融物为形式，以融资为实质。融资租赁能否参与到住房租赁市场，发挥其功能效应，要从分析融资租赁独特的交易结构着手。

       （一）融资租赁的交易结构

      融资租赁的交易模式有十多种，目前在中国应用最多的是直接租赁和售后回租两种。其中直接融资租赁的交易结构为：出租人（融资租赁企业）根据承租人（租赁需求方）对租赁物和供货人（生产厂商）的选择或认可，将其从供货人处取得的租赁物按合同约定出租给承租人占有、使用，并根据融资租赁合同安排向承租人收取租金。

      融资租赁的交易结构涉及到“一个标的物”，即租赁物；“两个合同”，即《买卖合同》和《融资租赁合同》；“三方当事人”，即出租方、承租方。供货方。售后回租业务中，承租方和供货方为同一方。融资租赁与银行信贷的根本区别在于融资租赁交易结构中必须有明确、合法、合规的标的物件，对标的物管理与处置能力亦是融资租赁公司的核心竞争力之一。

       （二）不动产作为融资租赁标的物的可行性

      融资租赁参与住房租赁市场，必定会将不动产作为交易标的物，对于不动产能否作为融资租赁业务标的物，业界一直存在争议，但从相关政策、司法实践和具体业务运行现实看，不动产作为融资租赁标的物仍具有一定的操作空间，应理性对待、审慎支持。首先，三类融资租赁公司适用的管理办法并未限制不动产作为融资租赁标的物，由中国银监会批准设立的金融租赁公司，适用规章为《金融租赁公司管理办法》，其中第四条规定“适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产，银监会另有规定的除外”；由商务部和国家税负总局审批和监管的内资租赁公司，适用规章为《融资租赁企业监督管理办法》，其中第十条规定“融资租赁企业开展融资租赁业务应当以权属清晰、真实存在且能够产生收益权的租赁物为载体”；由省级商务部门审批并报商务部备案的外资融资租赁公司，适用办法为《外商投资租赁业管理办法》及其补充规定，其中第六条规定“本办法所称租赁财产包括：(一)生产设备、通信设备、医疗设备、科研设备、检验检测设备、工程机械设备、办公设备、信息技术设备等各类动产；(二)飞机、汽车、船舶等各类交通工具；(三)工业厂房、仓储用房、商用地产、附着于不动产的其他设备(如电梯、空调系统等)等其他用于生产经营的资产；(四)本条(一)、(二)、(三)项附带的软件、技术等无形资产，但附带的无形资产价值不得超过租赁财产价值的三分之二。”；其次，我国尚未出台专门的融资租赁法，现有《合同法》《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》也未对租赁物的范围进行明确界定，现有关于契税、房产税、增值税的相关财税政策也对不动产融资租赁业务的纳税问题进行了规定，按照“法无禁止即可为”原则，不动产可以作为融资租赁标的物；再次，房地产融资租赁业务大量存在，甚至成为一些租赁公司的主要业务及利润来源，况且目前房地产登记公示制度健全，是最安全的租赁物。如果认定不动产融资租赁合同无效，将会带来巨大的金融风险。

      （三）政策支持下住房租赁市场空间巨大

      2021年7月2日，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，针对保障性租赁住房提出了六方面的支持政策。在金融支持政策方面，政府提出支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，鼓励持有运营租赁住房的企业将物业抵押作为信用增进发行住房租赁担保债券，支持银行业金融机构发行金融债券，支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设等多项政策建议。

      我国作为人口大国，随着城镇化进度的不断推进，城市房价不断走高，住房租赁市场需求持续旺盛。截至2022年，我国拥有的租房人群已经近2.4亿，根据58同城、安居客发布的《租房消费行为调查报告》显示，预计到2030年，国内租房人口将达到2.7亿人。住建部的统计数据也显示，目前一线城市及新一线城市中，超70%的新市民、青年人是依靠租房生活。

      2022年中央在重要会议纲领性文件中多次提及完善住房保障体系及培育发展租赁市场，坚持租购并举，多主体供给、多渠道保障，以人口净流入的大城市为重点，大力增加保租房供给。

      而长期以来，住房租赁市场的融资问题则是制约行业发展的瓶颈。商品房开发可以通过销售回款迅速回笼资金，实现现金流运转。相比之下新建或改建租赁住房主要通过未来的租金收入逐步回收，投资收益率低，回收期长，社会资本参与的积极性不高。

      2022年，政府又再度出台了多项租赁支持政策，以帮助解决租赁行业长期以来回报周期长、沉淀资金多等痛点问题。如为租赁市场各参与主体提供专项金融支持，优化金融服务，积极推进保障房公募REITs试点等。

      作为第二批试点城市的西安，针对住房租赁市场也相继出台了相关保障措施，多渠道筹集房源。金融政策方面的相关支持，西安市暂时尚未出台。

      这一背景之下，急需一批实力雄厚的机构出租人，从供给侧稳定住房租赁市场，推动住房租赁市场健康发展。融资租赁兼顾了融资和融物双重特性，作为机构出租人具有先天的优势，是金融支持住房租赁最好的工具之一。

      （一）住房租赁企业的运营模式

      目前住房租赁市场主要有两种运营模式：轻资产的委托管理模式和重资产的自运营模式。

      轻资产运营，主要是指企业不持有房产，而是通过长期租赁或与持有方联合运营等方式集中获取房源，再通过转租获得租金价差或通过输出品牌、提供租务管理、物业管理等服务，获得管理报酬的模式。轻资产运营模式前期所需资金相对较少，可以在短时间内快速拓展市场。

      重资产运营，主要是指企业通过自建或收购改造等方式获取并持有房源，再对外出租获取利益的模式。例如，有开发商对获取住宅土地过程中规定的15%自持物业进行自建运营。另外，对于购买闲置工业厂房或商业用房等存量物业改造为租赁住房，以及将企业自持的存量物业进行改造后出租也属于重资产模式。

      （二）住房租赁市场的痛难点

      目前，住房租赁市场亟待解决两大问题：

      其一，住房租赁收益率过低。在北上广深等一线城市，住房租赁的租金回报率（年房租/房价）普遍不到2%，严重低于正常的投资收益率水平（一般需要5%左右）。住房租赁收益率过低导致无论是通过新建还是改建、收购的方式经营住房租赁业务，都难以实现长期可持续的投资回报，以租金收益进行相关权益性融资也很困难。

      其二，低成本长期资金缺乏。新建租赁住房的投资回收期一般在25年以上，改建租赁住房的投资回收期一般在5～8年，且发展初期3～5年内难以盈利，需要大量低成本资金支持。

      住房租赁企业现有三类主要的融资模式。一是来自风险资本和私募资金等的股权融资，这种融资方式易产生投资方干扰企业经营的问题；二是银行贷款、专项债券等债权融资，其缺点是对住房租赁企业资产和信用有较高要求，且资金使用期短、融资成本高；三是资产证券化（ABS、类REITs）等以租客信用或租金收益为基础的现金流融资，目前，我国发展住房租赁REITs还存在一些法律和税收方面的障碍。总的来看，缺乏符合住房租赁经营特点的长期融资渠道。

      （一）融资租赁参与住房租赁的先天优势

      融资租赁公司作为机构出租人参与住房租赁市场，实质是租赁公司作为社会资本，发挥自身资金融通优势，直接投资并持有租赁住房实物资产。相比其他类型的机构出租人，融资租赁公司主要拥有三个方面的优势。

      第一，融资租赁与其他主要融资模式在融资成本、期限等方面更有竞争力。从目前实际情况来看，融资租赁公司，特别是金融租赁公司的融资成本较项目收益票据、股权类REITs等融资方式低，在实际中融资成本仅略高于商业银行同类项目贷款。同时，金融租赁公司可以实现对租赁住房的长期持有，并将收回投资本金期限拉长至租赁住房整个生命周期。

      第二，融资租赁公司开展住房租赁业务并不追求超额收益。融资租赁公司开展住房租赁并不追求房价升值的收益，其持有租赁住房资产，仅追求与其所承担的风险相匹配的稳定回报。在实现预期收益的情况下，政府（或住房所有权人）可以随时按照双方约定的价格回购租赁住房；或是在融资租赁公司回收全部投资之后，政府（或住房所有权人）无偿收回租赁住房产权。可以说，融资租赁公司作为机构出租人能够确保政府最终拥有租赁住房的产权，从而实现了租赁住房的长期对外出租，保证了住房租赁市场供给稳定，符合地方新型城镇化的长期规划。

      第三，融资租赁公司可以对租赁住房实现全额认购。这一方面能够避免政府为租赁住房垫付资金，减少政府住房租赁补贴支出，切实减轻政府的财政负担；另一方面也有利于住房建设企业回收前期开发建设投入的资金，一定程度上缓解企业的财务负担。

      （二）业务模式分析

      在租赁住房的运营管理环节，可以分为出租模式和委托管理模式。出租模式下，融资租赁公司将租赁住房长期出租给运营管理企业，向运营管理企业收取租金，不参与租赁住房后期管理。在委托管理模式下，运营管理企业仅是代融资租赁公司来管理租赁住房，租金来源于承租人（租户）。

      有了融资租赁公司的介入，对于轻资产模式的住房租赁运营商来讲，运营商可以获得大批量、稳定的房源供给，同时避免了巨额资金投入，能够专注于运营，提高效率；对于重资产模式的住房租赁运营商来讲，运营商可以通过售后回租的方式，获得长期、低成本的资金，实现商业可持续。

      融资租赁企业在经营过程中面临多重风险，具体到住房租赁市场，要着重考虑以下几个方面：

　　（一）政策风险

      目前我国法律对租赁物界定不明确，各监管部门、立法机关、行政执法部门对该问题的认知也不一致，影响融资租赁合同、抵押合同有效性判定，租赁债权有悬空风险。

　　（二）税收风险

      不动产融资租赁交易过程中涉及增值税、契税、印花税、房产税等，在一定程度上压缩了融资租赁企业的盈利空间，税负过重已是不动产融资租赁发展的一大障碍，如果为避税而采取假过户方式，可能面临房产的重复出售和抵押风险。

　　（三）信用风险

      住房租赁企业需要庞大资金链的支撑，需要运用资金购置或建设房源，然后通过出租以分期收取资金的方式回笼资金，资金使用与来源存在期限错配风险，一旦租赁市场行情不理想，会产生租金逾期或不能正常收回的信用风险。

　　（四）策略风险

      住房租赁市场在我国尚处于起步阶段，相关政策出台时间短，尚未形成市场化和一定体量的市场参与主体，而且住房租赁市场的发展必定呈现出一定的区域性，人口净流入的热点城市，住房租赁市场会呈现较快发展态势。若融资租赁企业的市场策略和区域定位对应不准确，则会产生策略风险。

　　实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居“安居梦”的重要途径。

      公租房的市场参与主体主要为政府，且较难申请，市场化程度极低。随着年轻人的租赁需求不断升级，传统租赁市场无法有效回应和满足他们的新型需求。数据显示77%的租房人群在30岁以下，85后居于特别主导，通常情况下他们步入社会至工作3年以内，开始有稳定的租房需求，而85后大多强调生活质量，强调个性化和社交化，传统的普遍租赁市场无法有效满足，这为长租公寓提供了契机。我国长租公寓从无到有已经经历10多年的发展，直到2014年迎来互联网和资本两大浪潮，这个行业才真正站到风口之上。然而相比于经济发达国家我国公寓行业仍然处于初期的阶段，未来仍有较大发展空间。经过多年发展，目前我国已有多个长租公寓品牌，已经从分散型向集中化、社区化发展，比如泊寓、冠寓、瓴寓、有巢、自如等。

      对融资租赁参与住房租赁市场建设，有如下建议：

      （一）融资租赁企业应持续关注立法进程，研究梳理各地司法机关对不动产租赁的司法判定案例，有效防范法律风险。同时，应遵循监管导向，杜绝以参与住宅租赁市场之名，违规进入房地产开发领域。

      （二）创新业务模式，提升服务效率，实现融资租赁与住房租赁的有效嫁接。未来中国住房租赁市场会出现多层次的供应主体，各种专营住房租赁的国企、民企会诞生。融资租赁企业应在分析这些企业盈利模式、运行特点的基础上，创新交易模式，提高服务效率，有效支持住房租赁市场发展。

      （三）加强市场分析，提高业务拓展与营销的针对性。住房租赁市场空间很大，但必定会呈现出区域分化的现象。应加强市场分析，研究区域经济特点，聚焦一些人口净流入的热点城市，提高营销的精准性和针对性。

      （四）强化内部管理，提高专业水平。中国经济已经进入新常态，传统产业增长乏力，新兴产业动能集聚尚不明显，破局“资产荒”难题已为行业所共同关注。住宅租赁市场或成为融资租赁行业的下一个风口，融资租赁企业应坚守服务实体、服务国家战略的本源，不断提升专业化水平，积极融入和服务住房租赁市场发展。